ВНИМАНИЕ АКЦИЯ!!!
До 31.03.12 г.
При заключении сделки,
ПЕРЕЕЗД ЗА СЧЕТ АГЕНТСТВА.
Куплю 1-комнатную квартиру
В районе метро Домодедовская, Орехово, кроме первого этажа.
Рассмотрю все варианты.
раб. тел.: 504-13-37
моб. тел.: 8-916-617-51-50
Федорова Ирина.
Куплю 2-х комнатную квартируВ
районе Измайлово, Перово, Новогиреево
кроме 1-го этажа
с
кухней от 8 м ².
раб. тел.: 504-13-37
моб. тел.: 8-916-617-51-50
Федорова Ирина.
Куплю 2-х комнатную квартируПо
ветке метро Электрозаводская - Щелковская в 5-ти этажных
домах
C перспективой сноса.
Этаж - любой.
раб. тел.: 504-13-37
моб. тел.: 8-916-617-51-50
Федорова Ирина.
|
 |
 |
 |
|
|
Требуется ли для продажи комнаты в коммунальной квартире согласие соседа?
Решением Московского государственного суда от 06 августа 2001 г. Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г.
№ 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения" признан
противоречащим федеральному законодательству, недействующим и не подлежащим применению со дня вступления
решения в законную силу. (Решение Мосгорсуда вступило в законную силу 02 октября 2001 г.)
В этой связи Москомрегистрацией было принято решение о том, что предусмотренные ст. 7 вышеуказанного
Закона требование относительно соблюдения преимущественного права покупки жилого помещения в квартире
коммунального заселения применению не подлежит. Т. е. истребование документов, подтверждающий отказ
собственников, нанимателей и города от права преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения в
квартирах коммунального заселения при государственной регистрации сделок не требуется.
Такие изменения были с радостью восприняты на рынке недвижимости как риэлторами, так и собственниками
комнат в коммунальных квартирах, поскольку порядок продажи таких жилых помещений был значительно упрощен.
Комнаты в коммуналках рассматриваются как самостоятельный, отдельный объект приватизации.
Однако, на практике специалисты на рынке недвижимости не могут прийти к единому мнению о правомерности
такого упрощенного порядка оформления сделок по купле-продаже комнат в квартирах коммунального заселения,
где места общего пользования квартиры являются общей собственностью собственников всех комнат, о чем
свидетельствует п. 5 утвержденного типового Договора передачи жилья в собственность граждан, который
гласит: "Собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве
общей собственности на места общего пользования как в этой квартире, так и в целом доме".
Так, можно выделить два абсолютно противоположных (но вместе с тем имеющих права на существование)
мнения по существу данной правовой проблемы, а именно:
1. Отказ от преимущественного права покупки от собственников всех комнат коммунальной квартиры не
требуется. Поскольку правовой статус комнат в коммунальных квартирах прямо не урегулирован
Законодательством, сторонники такой позиции применяют Гражданское Законодательство по аналогии
(аналогия закона), обращаясь к закону, регулирующему сходные отношения, каковым является Закон от 15
июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья".
Ст. 9 данного закона гласит: "доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на
общее имущество в кондоминимуме следует судьбе права собственности на помещении в кондоминимуме,
принадлежащее этому домовладельцу. Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на
общее имущество равна доле предшествующего домовладельца".
То есть, при покупке комнаты в коммунальной квартире покупателю автоматически переходят в
собственность доля в праве общей собственности на места общего пользования в том размере, каком она
принадлежала бывшему владельцу комнаты. Поэтому при продаже комнат в коммунальных квартирах отказ от
преимущественного права покупки от собственников всех комнат квартиры не требуется, и жилое помещение
в виде отдельной комнаты в коммунальной квартире рассматривается как самостоятельный объект.
2. Сторонники противоположного мнения считают, что раздел коммунальной квартиры невозможен без нанесения
несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, она является единым, неделимым объектом (ст. 133 ГК
РФ). На основании ч. 4 ст. 244 ГК РФ на неделимые вещи, поступающие в собственность нескольких лиц,
возникает право общей собственности. Поэтому, при продаже комнат в квартирах коммунального
заселения отказы от собственников всех комнат такой квартиры от преимущества права покупки все же
требуется.
Анализируя оба вышеописанные мнения можно прийти к выводу, что такого спора и не возникло бы вообще,
если бы изначально законодателем был определен правовой статус комнаты в коммунальной квартире: комната
- как самостоятельный объект, или же комната - это составляющая такого единого, неделимого объекта, как
коммунальная квартира.
Так как же в настоящее время осуществлять продажу комнат в квартирах коммунального заселения, чтобы такие
сделки не оставляли возможности собственникам соседних комнат перевода на себя прав и обязанностей
покупателей по Договору купли-продажи на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ, с последующим выселением
"в никуда" добросовестного приобретателя?
Для ответа на такой вопрос считаю необходимым обратиться к ранее действующей редакции Закона РФ "О
приватизации жилищного фонда в РФ" от 4 июля 1991 г. В редакции от 11 августа 1994 г., а конкретно, к
ст. 4 данного Закона, согласно которой не подлежали приватизации жилые помещения в коммунальных квартирах.
Согласно же сложившейся в то время правоприменительной практике, основанной на ограничительном толковании
ч. 2 ст. 4 Закона, коммунальная квартира могла быть приватизирована только как совокупность всех ее
жилых помещений, т. е. только в том случае, если все наниматели в такой квартире изъявили желание стать
собственниками занимаемого ими жилья.
Другими словами, приватизировать отдельную комнату в квартире коммунального заселения было возможно
только в случае получения согласия на приватизацию нанимателей всех комнат в коммунальной квартире. На
практике это означало: стать собственником комнаты в коммунальной квартире можно было только в том случае,
если вся квартира могла быть приватизирована. Приватизировать отдельную комнату, не приватизировав всю
квартиру, было невозможно в силу Закона.
Т. е., коммунальная квартира рассматривалась законодателем как единый, неделимый объект.
Такой порядок приватизации коммунальных квартир существовал до того, как Постановлением Конституционного
Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4
Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в связи с запросами Волгоградской областной Думы,
Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" положения ст. 4
Закона РФ "О приватизации жилищного фонда РФ" были признаны неконституционными и утратили силу с момента
провозглашения денного Постановления Конституционного Суда. После чего стало возможным приватизировать
комнаты в квартирах коммунального заселения, не спрашивая при этом согласия нанимателей других комнат.
Т. е., после признания ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" неконституционной и
утратившей силу, комнаты в квартирах коммунального заселения стали рассматриваться как самостоятельный,
отдельный объект приватизации.
На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод, что при продаже комнат в квартирах коммунального
заселения, приватизированных до 3 ноября 1998 г., необходимо получить письменный отказ от
преимущественного права покупки от собственников всех комнат коммунальной квартиры, т. к. Постановление
Конституционного Суда обратной силы не имеет. В остальных же случаях необходимости получать такой отказ
нет.
Юрист: Шипилова Нина.
|
|
о компании
